Олексій Горбачов

Як інвестори отримують високі прибутки в умовах економічної турбулентності

Про це редакції CabinetBoss розповів Олексій Горбачов - інвестиційний радник, девелопер, TOP SELLER агентства нерухомості AX CAPITAL в Дубаї, член асоціації брокерів RERA, спікер профільних конференцій

     Олексію, чи справді інвестиції в нерухомість Дубая, в обставинах світової економічної турбулентності, здатні примножити заощадження?

Дубай - це комфорт і безпека. Оскільки це і туристичний, і діловий центр, тут завжди буде великий трафік людей, а отже, постійно підвищується попит на оренду, нерухомість зростає в ціні. Сьогодні сектор нерухомості в Дубаї поступається за обсягом продажів хіба що нафтовидобувній галузі. Окупність інвестицій може досягати 50 % річних, при цьому, резиденти ОАЕ не платять податок з отриманого прибутку і можуть репатріювати капітал без будь-яких обмежень. Просто порівняйте індекс ризику мегаполісів: Торонто - 2,24, Мюнхен -1,8, Лос-Анджелес - 1,31, Лондон - 1,08. В Дубаї цей показник не перевищує позначки - 0,16. Тож, абсолютно заслужено цей ринок нерухомості вважається одним із найрентабельніших.

     Чи є ще якісь способи отримання пасивного доходу, крім оренди?

Звичайно, крім здачі нерухомості в оренду, є й інші варіанти отримання доходу від інвестицій. Купівля готового житла для короткострокової або довгострокової оренди в найпопулярніших районах, приносить близько 8-10% річних у валюті, що є дуже хорошим показником за нинішньої рецесії.  Можлива купівля житла, що будується, "на етапі котловану", що приносить до 50 % річних. Важливо зазначити, що під час купівлі нерухомості на етапі будівництва, ви сплачуєте тільки 10-20% від усієї вартості, а іншу частину виплачуєте в розстрочку. Наприклад, за квартиру вартістю $1 млн. вам потрібно внести лише $100-200 тисяч, а далі - безвідсоткова розстрочка. Також, за 2-3 місяці можна заробити 20-30% від суми вкладень, купивши готову квартиру в популярному районі, зробити ремонт з інноваційними рішеннями в інтер'єрі, а потім її перепродати. Крім того, в ОАЕ можна вигідно інвестувати в купівлю землі. Як бачите, стратегій для вигідних інвестицій насправді багато, головне - вибрати компетентного брокера.

     Чи можна стверджувати, що інвестувати в нерухомість ОАЕ можуть не лише власники мільйонних капіталів? Чи є можливості для вкладень не більше $100-150 тисяч?

Так, це реально, Дубай зараз розширюється вглиб. Звичайно, це будуть квартири не на першій береговій лінії, але все одно це буде нерухомість високої якості.  Не важливо, купите ви квартиру-студію чи 1-кімнатну квартиру, ви автоматично отримуєте ремонт із повними вбудованими меблями, побутовою технікою та паркомісцем. А ще, в користування надається басейн, тренажерна зала, парк на даху, кінотеатр, зона барбекю, дитяча зона, магазини і кафе на першому поверсі житлового комплексу. До речі, навіть найменші квартири-студії тут починаються з площі 40 квадратних метрів.

     Девелоперів в ОАЕ відрізняє надійність. Як вважаєте, це завдяки тому, що вони перебувають під суворим державним контролем чи в основі закладено певний принцип ментальності?

У світовому співтоваристві, Дубай заслужено отримав статус провідного центру, де зосереджені великі ділові інтереси. При цьому, дійсно, Об'єднані Арабські Емірати впевнено зберігають за собою статус однієї з найбезпечніших держав світу, включно з економічної безпеки. І справа не в ментальності, а в стабільній економіці та забезпеченні правового захисту на державному рівні.

     Що найпривабливіше в пропозиціях девелоперських і будівельних компаній в ОАЕ, крім низьких ставок за іпотекою?

По-перше, безвідсоткова розстрочка до введення об'єкта в експлуатацію, а іноді, навіть після отримання ключів. Тобто, ви купили квартиру вартістю $300 тисяч, оплатили всього $150-200 тисяч, після завершення будівництва отримуєте ключі. Тепер ви можете жити в цій квартирі, а можете здавати в оренду і за рахунок орендаря виплачувати решту вартості протягом 2-4 років. По-друге, є можливість перепродати нерухомість на будь-якому етапі будівництва. По-третє, дійсно висока якість: кожен етап будівництва проходить перевірку. Крім того, об'єкти проєктують відомі європейські та американські архітектори, які мають колосальний досвід. І важливо - тут абсолютно виключені необґрунтоване завищення цін та приховані платежі.

     Згідно з останніми оцінками Швейцарської компанії UBS Global Real Estate Bubble Index, ціна нерухомості в Дубаї не переоцінена і повністю пропорційна вкладенням. Як вважаєте, європейський ринок нерухомості коли-небудь зможе вийти на таке ж якісне і справедливе ціноутворення?

Для отримання такого високого показника, влада ОАЕ перевела забудовників на ескроу-рахунки. Це захищений рахунок, на якому зберігаються кошти, поки сторони завершують угоду. Також, в Еміратах 90% угод відбуваються дистанційно і для покупки зовсім не обов'язково приїжджати. Таким чином, усе було зроблено для того, щоб люди з усього світу могли безпечно інвестувати. Гадаю, європейський ринок не скоро зможе вийти на таке ціноутворення, тому що його забудовники пригнічені податками, до того ж, дуже поширена бюрократія.

     Прогнози в умовах світової кризи, що розвивається, вельми сумнівні, проте ринку нерухомості в Дубаї пророкують безперервне зростання. Ви поділяєте такий оптимізм?

Суть у тому, що політика нейтралітету й ухвалених законів в ОАЕ сфокусована на прогресивному розвитку. Наприклад, план розвитку Дубая передбачає зростання населення на 100-200 тисяч осіб на рік. Відповідно, до 2030-2040 року збільшиться кількість житлових будинків, шкіл, торговельних центрів, пляжів, тобто все буде спрямовано на створення максимально комфортної інфраструктури для жителів. Це й зумовлює зростання ринку нерухомості. Уже сьогодні є фактом те, що мільйонери залишають Китай, Велику Британію, Канаду, Японію, Індію, Пакистан, європейські країни та активно переміщуються на ринок ОАЕ. У 2022-му році в Емірати прибуло близько 3500 доларових мільйонерів. Цього року влада має намір залучити 4500. Саме Дубай - місто з наймолодшим складом надбагатих людей, і цей тренд тільки набирає обертів. Як бачите, всі аргументи на користь того, що ринок нерухомості зростатиме й надалі.            

     Дубай - символ розкоші, вигідних інвестицій, але водночас, це велика спокуса легких грошей і махінацій. Як Ви гарантуєте безпеку угод?

Будь-який договір купівлі-продажу складено відповідно до політики і законів Дубая. Є спеціальний орган - DLD, земельний департамент, який відповідає за дотримання всіх приписів. І звичайно, не останню роль відіграє репутація самої компанії та її компетентних брокерів. Дуже важливо звертатися до перевіреної компанії, в якій розкажуть усі нюанси угоди.

     Ви працюєте з провідними забудовниками ОАЕ - Meraas, Vincitore, Emaar, Nakheel, Aldar, SELECT Group, DAMAC... Який із них реалізує найбільш затребувані проєкти, на Ваш погляд?

Так, я працюю тільки з надійними забудовниками.  Не співпрацюю з тими, хто показав сумнівну якість або затримав будівництво. Що стосується затребуваності - зараз цікава тенденція колаборацій. Наприклад, нещодавній проєкт компанії Bugatti із забудовником Binghatti, які презентували проєкт першого у світі житлового будинку Bugatti Residences у Дубаї. Це абсолютно нові рішення, новий стиль дизайну, який дуже популярний.   Наше завдання - показати найкращі ексклюзивні проєкти, не акцентуючи увагу на одному з них, а вже потім вибрати саме той, який ідеально підходить клієнту.

     Який, на ваш погляд, головний критерій, що визначає успішну реалізацію проєкту?

Найголовніший критерій - це щира вдячність клієнта, коли ви презентуєте йому ексклюзивні пропозиції та можливості, а після - якісно вирішуєте його потреби. Загалом, успішний проєкт визначається багатьма факторами, але насамперед - командою професіоналів, яка ідеально виконує свою роботу.

    Як агентству нерухомості AX CAPITAL вдалося всього за декілька років стати абсолютним гарантом безпеки угод, зокрема дистанційних?

Найголовніше, в команді працює понад 600 висококваліфікованих спеціалістів. Сьогодні AX CAPITAL - це найбільша компанія в Еміратах, яка дуже дорожить своєю репутацією, адже в світі сучасного бізнесу репутація - це нематеріальний, але від цього не менш важливий актив. До того ж, це компанія повного циклу і забезпечує не тільки здачу нерухомості в оренду, а й проводить аналітичне дослідження проєктів, попереднє тестування ідеї, перевірку об'єктів, супровід угод, оформлення віз, і багато іншого. В одній компанії передбачено все, для того, щоб професійно і якісно закрити всі потреби клієнта.

     Одним із найвигідніших секторів ринку нерухомості є ексклюзивні проєкти. Чим вони цікаві та у чому їх привабливість для інвесторів?

Основна перевага нашої компанії в тому, що ми пропонуємо проєкти, яких немає в інших гравців на ринку. Ці проєкти продаємо тільки ми, при цьому, надаємо нашим клієнтам найкращі умови та знижки. Усі вони мають свої переваги в плані локації, ціни, надійності забудовника та унікальності дизайну. Зараз у нас у портфелі близько 6 великих ексклюзивних проєктів. Ви не знайдете їх у інших агентств.

     Сьогодні Ви також розвиваєте проєкти Gorbachev Design і Gorbachev Travel. Ніші, суміжні з ринком нерухомості. Як і коли виникла ідея створення?

Обидві ідеї виникли дуже давно й успішно реалізуються. Gorbachev Design пов'язаний з ексклюзивним дизайном і наповненням інтер'єру, а також реновацією апартаментів і вілл у Дубаї. Сьогодні нами вже реалізовано понад 100 проєктів.  Компанія Gorbachev Travel була створена для того, щоб об'єднати навколо себе цікавих людей, і це не просто подорожі, це відвідування унікальних і цікавих місць. Спорт, серфінг, йога, медитації, стояння на цвяхах, духовний розвиток. Зараз ми плануємо ретрит на Мальдівах, з програмою, яку до цього ніхто не реалізовував. Це буде дуже круто.

     Розкажіть нашим читачам про головне правило успіху від Олексія Горбачова?

Основне правило успіху - комунікація з людьми. Потрібно бути корисним людям, бути професіоналом у своїй справі. Важливо бути порядною людиною і стежити за своєю репутацією, це основне, на що я спираюся.

     Завдяки Вашому досвіду, можна інвестувати в нерухомість Дубая найвигіднішим чином. Як отримати Вашу консультацію?

Я активно веду інстаграм і телеграм-канал, де щодня висвітлюю новини Дубая - про нерухомість і не тільки. Також, є особистий сайт, на якому дуже багато корисної інформації. Ви можете залишити заявку в будь-якій соціальній мережі або на сайті, і я зв'яжуся з вами.

     Олексій, ви народилися в родині медиків, одна з ваших перших вищих освіт - медична. У житті Ви дуже велику увагу приділяєте духовності. При цьому, ринок нерухомості - один із найжорсткіших ринків, іноді з конкуренцією "без правил". Як Вам вдалося завоювати такі високі позиції?

Я впевнений, що в людині важливі три речі - це порядність, чесність і професіоналізм. І саме ці три якості дають мені змогу завойовувати високі позиції. У кожній угоді я думаю не про те, як разово заробити на клієнтові,  я роблю все для того, щоб вибудувати довгострокову співпрацю. Відповідно, побачивши це, клієнти вдячні і рекомендують мене знайомим.

     Ви досить часто підтримуєте масштабні медіа-проєкти та світські заходи. Краса врятує світ?

Заходи - це цікаве спілкування та нові ділові знайомства. А краса - вона навколо, Бог створив цей світ дуже красивим, головне - правильно акцентувати на цьому увагу.

https://gorbachev.investments

https://gorbachev.design

https://gorbachev.travel

https://іnstagram.com/alex.invest.dubai

https://t.me/alexseyinvestdubai